V Sloveniji se spopadamo z nepremičninsko krizo, ki še posebej zadeva ranljive skupine, v prvi vrsti mlade. Po tridesetih letih neaktivnosti se je sedanja vlada odločila ukrepati. So načrtovani ukrepi izvedljivi, je gradnja neprofitnih stanovanj edini ukrep, ki bo rešil nastalo situacijo?

Vzrokov za nepremičninsko krizo je več, med sabo se tudi prepletajo. Cene nepremičnin se iz leta v leto višajo, veliko hitreje kot plače. Povprečna cena kvadratnega metra stanovanja v Ljubljani je bila januarja 2020 okoli 2700 €, januarja 2022 je bila 3.500 €, kar je dvig za 30%. Medtem je povprečna neto plača iz 1172 € narasla le na 1236 €, za 5%. Povprečna cena nepremičnine v Ljubljani je torej zrasla šestkrat hitreje kot povprečna plača. Podobno je z najemninami.

V Sloveniji se v zadnjih tridesetih letih gradi občutno manj stanovanj kot prej. Po podatkih Statističnega urada RS (SURS) se je največ stanovanj zgradilo v desetletnem intervalu med letoma 1971 in 1981, in sicer 176.489, med 1981 in 1991 146.804, nato pa se je po osamosvojitvi število novogradenj strmo spustilo na 64.734 v obdobju med letom 1991 in 2001.

Na to je vplival predvsem konec gradnje javnih stanovanj, prakse, ki jo je socialistična oblast v SFRJ podpirala. S t.i. Jazbinškovim zakonom pa se je v devetdesetih letih večina stanovanj privatizirala, gradila pa so se le še stanovanja v privatni lasti, namenjena prodaji. Posledica tega je bila, da so se večinoma gradila stanovanja, ki so prinesla največ profita, to so »nadstandardna« – večja, bolj razkošna in draga stanovanja. Danes je 92,1 % vseh stanovanj v lasti fizičnih oseb, 5,2 % jih ima v lasti javni sektor, ostalo pa je v lasti podjetij in drugih institucij.

Pomemben faktor so v zadnjih letih postale platforme za kratkotrajno oddajo stanovanj, največji sta Airbnb in Booking. Lastnikom nepremičnin v slovenskih turističnih središčih se veliko bolj splača oddajati stanovanja prek teh platform, saj so prihodki višji, lastniki pa so lahko bolj fleksibilni, ne rabijo se ukvarjati s podnajemniki. To seveda zmanjša število prostih stanovanj na trgu, kar spodbuja rast cen nepremičnin.

Zaradi visokih cen nepremičnin in najemnin tako osebe, ki iščejo stanovanje, pogosto ne najdejo ničesar v okviru svojih finančnih zmožnosti. Še posebej so na udaru že tako ranljive skupine, kot so nezaposleni, starejši, manj izobraženi in mladi.

Prav mladi so se znašli v osredju te krize. Čeprav od nepremičninske krize trpijo vsi, so mladi še posebej na udaru, saj imajo bolj pogosto nižje plače, prekarne oblike zaposlitve, nimajo privarčevanih sredstev, so še vedno vključeni v izobraževalni proces.

Večina ljudi se od staršev odseli med 20 in 30 letom in išče svojo prvo nepremičnino za najem. V trenutnem stanju je pogosto, da se polno zaposleni mladi ne odločijo za odselitev, saj niso sposobni plačati najemnine ali pa ocenijo, da se jim splača nekaj let še preživeti doma. Povprečna mlada oseba v Sloveniji se je v letu 2021 od doma odselila pri 29,6 letih, povprečje EU je bilo 26,5 let.

V zadnjem desetletju smo bili priča fenomenu, ki ga sociologi imenujejo LAT faza. LAT faza (ang. Living apart together) je faza v življenju mlade osebe, ko še vedno živi pri starših, a hkrati ne več z njimi. Ne skrbijo več drug za drugega, mladi so neodvisni, a se zaradi cen nepremičnin ne morejo odseliti. To je tudi eden izmed dejavnikov, zakaj si mladi vedno pozneje začenjajo ustvarjati družino, povprečna starost matere pri rojstvu prvega otroka je 31,1 leto.

Situaciji ni pomagalo, da Slovenija od osamosvojitve praktično ni imela dolgoročne ambiciozne stanovanjske politike, prepustila jo je trgu. Vlada Roberta Goloba, ki je na oblasti že skoraj eno leto, pa se je zavezala k večji aktivnosti na tem področju. Po zmagi na referendumu in reorganizaciji vlade je bilo ustanovljeno ministrstvo za solidarno prihodnost pod vodstvom Simona Maljevca iz Levice, ki je prevzelo to področje.

»Prva faza je izgradnja stanovanj do leta 2026. Do takrat menimo, da je možno zgraditi okrog 5.000 stanovanj, in sicer tudi s podporo iz proračunskih in javnih virov,« je minister povedal na novinarski konferenci v začetka februarja. Za letos načrtuje začetek gradnje okoli 1000 stanovanj. Do leta 2026, torej do konca mandata te vlade, želi ustvariti robusten sistem, v katerem bo Stanovanjski sklad RS (SSRS) sposoben zgraditi 3000 stanovanj vsako leto.

Maša Hawlina, sociologinja in članica društva Zadrugator, ki se ukvarja s stanovanjsko politiko meni, da je pomembno, da vlada za to ambiciozno politiko nameni dovolj sredstev.   

»Problem se kaže v tem, da potrebna proračunska sredstva še niso zagotovljena in da 100 milijonov na leto po letu 2026, ki jih omenja vlada, najbrž ne bo dovolj. Kot je opozoril že direktor SSRS, so to sredstva, ki trenutno zadostujejo za gradnjo zgolj približno 740 stanovanj, pri čemer govorimo o trenutnih cenah, ki ni nujno, da bodo ostale enake – možno je, da bo ta številka že leta 2026 zadostovala za izgradnjo še precej manj stanovanj, zato je precej problematično, da se številko postavlja tako arbitrarno in nepovezano z dejanskimi potrebami – ki se s časom tudi spreminjajo.«

Poudarja, da je za rešitev nepremičninske krize potrebno več kot le gradnja stanovanj. Politike na tem področju morajo vključevati »progresivni nepremičninski oz. premoženjski davek, stanovanjske prispevke od dela, aktivno zemljiško politiko, sistemske vire nepovratnega in povratnega financiranja na lokalni in nacionalni ravni, okrepljene najemniške pravice in poostren inšpekcijski nadzor, regulacijo oddajanja stanovanj v turistične namene, podporo stanovanjskim zadrugam.«

Motivacija za razrešitev stanovanjske problematike v državnem vrhu torej je, čas pa bo pokazal, kako uspešne bodo začrtane politike, če se jih bo sploh izvedlo.